Immobilienfinanzierung

Vor Ablauf der Zinsfestschreibung werden neue Konditionen für die Weiterführung des Darlehens vereinbart, sofern das Darlehen nicht zum Ende der aktuellen Zinsbindung vollständig zurückgeführt ist. Wichtig: Am Ende einer Zinsbindung sind Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich! Soll das Darlehen verlängert werden, heißt das in der Fachsprache „Prolongation“. Spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung sollte Ihnen der Darlehensgeber ein Angebot für einen weiteren Festschreibungszeitraum unterbreitet haben oder fragen Sie am besten Ihren Finanzierungsexperten danach. Oftmals lohnt sich der Wechsel zu einem anderen Bankpartner. Es gibt auch die Möglichkeit, bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist mit demselben oder einem anderen Kreditinstitut die Konditionen für den Zeitpunkt nach der Zinsbindung festzulegen (Forward-Darlehen). Das ist besonders in zinsgünstigen Zeiten sinnvoll.

Durch die Modernisierung eines Gebäudes, ob durch Einzelmaßnahmen (z. B. Fenster- und Heizungstausch) oder durch systemische Maßnahmen wie z.B. das Erzielen einer höheren Energieeffizienzhausstufe, kann der Energieverbrauch maßgeblich gesenkt werden. Dadurch sparen Sie Energiekosten, steigern den Wert Ihrer Immobilie und Sie genießen ein verbessertes Wohn- und Raumklima. Zudem entlastet ein niedriger Energieverbrauch die Umwelt und ist gut für den Klimaschutz. Ihre Sanierungsmaßnahmen können durch zinsverbilligte Kredite finanziert oder durch Zuschüsse gesponsert werden.

Grundsätzlich gilt: je mehr Eigenkapital Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung einsetzen, desto preiswerter können Sie finanzieren. Zum Eigenkapital zählen Ersparnisse in bar oder auf Konten, angespartes Kapital aus Bausparverträgen, Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen, Vermögen aus Aktien und Investmentfonds oder lastenfreie bzw. bewertbare andere Immobilien. Viele zinsgünstige Kredite des Bundes und der Länder erhalten Sie nur mit einer entsprechenden Eigenkapitalquote. Eigenleistung, die sog. “Muskelhypothek“, gehört ebenfalls zum Eigenkapital. Sie bezeichnet die Arbeiten, die der Darlehensnehmer/Bauherr selbst ausführt, um Baukosten zu sparen. Dabei sollten Bauherren und Bauhelfer ihre handwerklichen Fähigkeiten gut einzuschätzen wissen. Angerechnet wird der Anteil der eingesparten Lohnkosten. In der Regel verlangen die meisten Banken darüber eine detaillierte und plausible Aufstellung.

Aber auch ohne Einbringung von Eigenkapital können Sie finanzieren. Hierzu sind meist ein hohes Einkommen und ausreichend finanzielle Rücklagen erforderlich.

Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Einzahlung in das Darlehenskonto und reduziert die Laufzeit des Darlehens und spart (Zins-)Kosten. Dieses Rückzahlungsrecht muss vertraglich im Kreditvertrag vereinbart werden und es wird hier auch geregelt, ob die Tilgung zu festen Terminen oder flexibel leistbar ist.

Ist vertraglich eine Tilgungssatzwechseloption vereinbart, kann der anfänglich vereinbarte Tilgungssatz, meist innerhalb einer fixierten Unter- und Obergrenze, erhöht oder reduziert werden. Dadurch kann individuell auf veränderte Lebensumstände (z.B. Wegfall/Reduzierung eines Gehaltes wegen Elternzeit) reagiert werden.

Beide Ausgestaltungen individualisieren den Darlehensvertrag und sollten in der Finanzierung berücksichtigt werden. Die meisten Kreditinstitute bieten diese Rechte kostenfrei an.

Sollte dadurch allerdings ein Zinsaufschlag entstehen ist abzuwägen, ob sich dieser Vorteil rechnet.

Die richtige Tilgungsstrategie sorgt für eine planbare und entspannte Entschuldung Ihrer Immobilie. Bei einem Annuitätendarlehen wird monatlich über die gesamte Laufzeit des Kredits eine gleichbleibende Rate bezahlt. Diese setzt sich zusammen aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Anteil der Tilgung nimmt zu gleichen Teilen zu. Diese Finanzierungsform wird bei Immobiliendarlehen am häufigsten genutzt; der Vorteil liegt in der Planungssicherheit sowie in weiteren Möglichkeiten der flexiblen Ausgestaltung (Sondertilgung, Tilgungssatzwechseloption). Es gibt lediglich einen steuerlichen Nachteil: da der Zinsanteil mit der Zeit immer geringer wird, kann z.B. bei der Finanzierung von vermieteten Immobilien, ein immer kleiner werdender Zins von der Steuer abgesetzt werden. Bei einem Festdarlehen wird monatlich nur der anfallende Zins auf den ursprünglichen Darlehensbetrag bezahlt. Das heißt, es findet keine Tilgungsverrechnung statt und die Rate ist deswegen geringer als bei einem Annuitätendarlehen. Erst am Ende der Laufzeit ist das Festdarlehen auf einmal und in voller Höhe zurückzuzahlen. Um dies gewährleisten zu können, werden parallel sogenannte Tilgungsersatzprodukte bespart. Das können z.B. Lebens- und Rentenversicherungen, Bausparkonten, Fonds oder andere Sparverträge sein. Ein Bausparvertrag hat den Vorteil, dass nach erfolgter Mindestansparung Anspruch auf ein zinsgünstiges Darlehen besteht. Grundsätzlich lohnt sich das Festdarlehen, wenn die Zinsen des Sparplans besser sind als die des Darlehens. Mit dem gleichbleibenden, hohen Zinsanteil ergibt sich bei einem Festdarlehen ein Steuervorteil bei der Vermietung einer Immobilie. Denkbar ist die Rückzahlung des Festdarlehens auch aus künftigen Einnahmen, die erwartet werden, wie z. B. aus dem Verkaufserlös einer Immobilie, Erbschaften oder fälligen Anlageprodukte. Das Risiko besteht darin, dass zum Ende der Laufzeit des Festdarlehens die Tilgungssumme nicht ausreicht. Der Darlehensgeber kann in der Regel auf die vollständige, terminierte Rückzahlung bestehen (hart endfälliges Darlehen).

Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Sicherung) gibt Auskunft über die Kreditwürdigkeit von Personen/Unternehmen in Deutschland und bewertet die Ausfallwahrscheinlichkeit bei Krediten und Rechnungen. Der sog. SCHUFA Score wird auf der Basis von Einträgen ermittelt. Informationen erhält die SCHUFA über Eintragungen in öffentliche Register (Insolvenzverfahren) und von Vertragspartnern (Unternehmen/Banken). Einmal im Jahr hat jeder Bürger nach Art. 15 DSGVO das Recht, eine kostenlose Auskunft der SCHUFA anzufordern. Die Richtigkeit sollte stets überprüft werden, denn veraltete oder falsche Daten beeinflussen die Bonität. Reklamationen sollten umgehend und schriftlich bei der SCHUFA erfolgen und mit entsprechenden Nachweisen belegt werden. Diese Auskunft enthält sensible und umfangreiche Informationen und die Weitergabe sollte vertraulich behandelt werden. Bei Anfragen zur Aufnahme eines Immobilienkredits wie auch vor Abschluss von Mobilfunk- und Mietverträgen kann der Vertragspartner Ihre SCHUFA abfragen. Dazu müssen Sie ihn vorher schriftlich ermächtigen. Indem Sie Rechnungen und Ratenzahlungen vertragsgemäß bezahlen und Kreditlinien nicht überziehen, vermeiden Sie negative Einträge und begünstigen positive Entscheidungen der Vertragspartner.

Um realistisch einschätzen zu können, welchen Kaufpreis bzw. welche Baukosten Sie sich für eine Immobilie leisten können, ist eine detaillierte Einnahmen- und Ausgabenrechnung sowie eine Vermögensaufstellung anzufertigen. Damit erfahren Sie, welchen monatlichen Überschuss Sie für die Bezahlung einer Finanzierungsrate zur Verfügung haben. Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung Ihres Eigenkapitaleinsatzes ein möglicher Kaufpreis für Ihre Wunschimmobilie. Das ist die Basis für die Realisierung Ihrer Wohnträume und für die Erstellung Ihres individuellen Finanzierungskonzeptes. Lassen Sie uns dies gemeinsam erarbeiten.